Depuis le début de l’année 2019, les investisseurs du secteur immobilier peuvent bénéficier d’un dispositif fiscal attractif, baptisé « Denormandie », visant à revitaliser les centres-villes. Ce programme est spécialement conçu pour inciter les propriétaires à rénover des logements anciens pour les louer, contribuant ainsi à l’amélioration de l’habitat urbain.
Les critères d’éligibilité géographique
Pour prétendre à cette réduction fiscale, les investisseurs doivent acquérir des biens situés dans des zones spécifiques. Les logements éligibles se trouvent dans les communes intégrées au programme national Action cœur de ville, dans celles ayant signé une convention de revitalisation du territoire, ou encore dans les villes où la réhabilitation de l’habitat est prioritaire. Ces critères géographiques garantissent que les investissements ciblent les zones nécessitant une modernisation urgente.
Étendre la portée du dispositif
A partir d’avril 2024, le dispositif s’est élargi aux logements situés dans des copropriétés en difficulté. Cela inclut les biens sous administration provisoire ou ceux concernés par une opération de requalification des copropriétés dégradées, soit de manière locale, soit avec une reconnaissance d’intérêt national.
Imposer des rénovations exigeantes
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les travaux de rénovation doivent représenter au moins un quart du coût total de l’acquisition et des rénovations combinées. L’objectif est de sortir le logement de la catégorie des « passoires thermiques ». Pour cela, les rénovations peuvent inclure une amélioration de l’efficacité énergétique d’au moins 30 % (ou 20 % pour les copropriétés), l’isolation, le changement de systèmes de chauffage ou d’eau chaude, ou encore la création d’une nouvelle surface habitable.
Après les travaux, la consommation énergétique annuelle du logement doit être inférieure à 331 kWh par mètre carré, atteignant ainsi au moins la classe E sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Respecter les délais et les exigences administratives
Les propriétaires doivent compléter les travaux au plus tard dans les deux années suivant l’acquisition du bien. Un diagnostic de performance énergétique avant et après travaux, ainsi que toutes les factures détaillées des travaux doivent être soumis aux services fiscaux pour valider le bénéfice de la réduction.
Conditions de location
Le logement rénové doit être loué vide et servir de résidence principale au locataire, dans l’année suivant la fin des travaux, pour une durée minimale de 6 ans. De plus, le locataire ne doit pas être membre de la famille fiscalement rattachée au bailleur et doit répondre à des critères de ressources spécifiques, ajustés selon la zone géographique du bien.
Plafonds de ressources et de loyers
En matière de ressources, le revenu fiscal de référence du locataire en 2023 ne doit pas excéder certains plafonds, dépendant de la composition du foyer et de la localisation. Les loyers mensuels, quant à eux, sont soumis à des plafonds variant selon la zone, afin d’assurer une offre de logements abordables. Pour les logements en Outre-mer, des plafonds spécifiques sont appliqués.
Maximiser l’avantage fiscal
Les réductions fiscales offertes par le Denormandie varient de 12 % à 21 % de l’investissement total selon que le bien est loué pendant 6, 9 ou 12 ans. Par exemple, un investissement total de 200 000 € pour une période de location de 12 ans pourrait donner lieu à une réduction d’impôt de 36 000 €.
Cependant, pour les acquisitions dépassant 300 000 €, seule cette limite sera considérée pour le calcul de la réduction fiscale, impliquant une gestion précise du budget d’achat. Ces mesures visent à garantir que les investissements réalisés soient à la hauteur des besoins de modernisation des logements od Watson à l’échelle nationale.