Depuis l’introduction du dispositif en janvier 2019, le programme fiscal Denormandie offre une opportunité unique pour les propriétaires bailleurs cherchant à investir dans l’immobilier ancien. Nommée d’après l’ancien ministre en charge de la Ville et du Logement, cette mesure vise à revitaliser les centres-villes dégradés par le biais de rénovations immobilières substantielles. Cet article vous guidera à travers les aspects essentiels de ce dispositif, notamment les zones éligibles, les types de travaux requis et les détails des incitations fiscales disponibles.
Quels logements sont éligibles ?
Pour profiter de l’avantage fiscal, les propriétaires doivent acheter un logement ancien nécessitant une rénovation importante dans des zones spécifiques avant le 31 décembre 2027. Les zones éligibles comprennent des communes participantes au programme national Action cœur de ville (ACV), les communes ayant signé une opération de revitalisation de territoire (ORT), ou celles où la réhabilitation de l’habitat est nécessaire en raison d’urgence.
Dans une démarche d’élargissement, depuis avril 2024, même les logements situés dans des copropriétés en grave difficulté, sous administration provisoire, ou faisant partie d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD ou ORCOD-IN), sont désormais éligibles.
Les types de travaux requis
Les travaux de rénovation doivent constituer au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière, ce qui inclut le prix d’achat et les travaux de rénovation eux-mêmes. Il est impératif que ces travaux permettent au logement de sortir de la catégorie de « passoire thermique » (étiquette F et G).
Les rénovations peuvent inclure : une amélioration de l’efficacité énergétique d’au moins 30 % (ou 20 % pour les copropriétés), ou l’exécution de travaux parmi une liste de cinq : isolation des murs, du toit, des ouvertures, remplacement de la chaudière ou du système de production d’eau chaude. La création de nouvelles surfaces habitables comme un balcon ou garage est également considérée.
Conditions de consommation énergétique post-rénovation
Après rénovation, la consommation énergétique du logement, couvrant le chauffage, l’eau chaude et le refroidissement, ne doit pas dépasser 331 kWh/m² par an, correspondant au moins à une note E sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Les propriétaires doivent fournir un diagnostic de performance énergétique ainsi que les factures détaillant les travaux réalisés.
Conditions de location et locataire
Le logement rénové doit être loué non meublé comme résidence principale dans l’année suivant l’achèvement des travaux pour au moins six ans. Le locataire doit être extérieur au foyer fiscal du propriétaire, et ses ressources doivent respecter certains plafonds selon la zone géographique du logement.
Les baux conclus en Métropole pour 2025 doivent veiller à ce que le revenu fiscal de référence du locataire ne dépasse pas des montants spécifiques, déterminés par la composition du foyer et la zone de résidence.
Plafonds de loyer
Le loyer mensuel, hors charges, ne doit pas excéder des plafonds calculés au mètre carré, variant selon l’année et la localisation géographique du bien immobilier. Par exemple, pour 2025, ces plafonds commencent à 19,51 €/m² dans la zone A bis et s’ajustent selon la zone et la région, y compris pour les logements en Outre-mer.
Avantages fiscaux associés
La réduction d’impôt offerte par le dispositif Denormandie est proportionnelle à la durée de location. Plus précisément, elle est fixée à 12 %, 18 % et jusqu’à 21 % pour des durées de location respectives de 6, 9 et 12 ans. Le seuil maximal de cette réduction se base sur un investissement plafonné à 300 000 €.
Par exemple, si un propriétaire acquiert un bien au coût total de 200 000 €, incluant les rénovations, et le loue pendant 12 ans, il pourrait bénéficier d’une réduction fiscale significative de 42 000 €. Ce dispositif présente une opportunité pour les investisseurs tout en dynamisant les rénovations résidentielles.
En conclusion, le dispositif Denormandie représente une incitation puissante pour les investisseurs immobiliers, en les encourageant à jouer un rôle actif dans la réhabilitation des centres-villes et à contribuer à la lutte contre les logements énergivores tout en optimisant leur patrimoine financier.